Home Equity Line Of Credit (HELOC)은 무엇인가?

 

집을 사고 모기지를 갚아 나가다보면 대출은 점점 줄어들게 됩니다. 그리고 지역과 시기에 따라서 차이가 있을 수 있기는 하지만, 집의 가격도 조금씩 혹은 크게 올라갈 수도 있습니다. 이러한 과정을 통하면서 집을 통한 자산은 늘어나게 될 것이고, 이렇게 늘어난 자산은 다양한 목적으로 이용을 할 수 있게 됩니다. 자산을 이용하는 여러 방법 중 하나인 Home Equity Line of Credit에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

Home Equity에 대해서

HELOC를 이해하기 위해서는 우선 Home Equity가 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

Home Equity는 현금화 시킬 수 있는 자산 가치는 말합니다. Home Equity를 계산을 하기 위해서 현재 집의 대략적인 시세를 알아야 되는데, Zillow나 realtor.com같은 부동산 중계 사이트에서 대략적인 시세 정보를 얻을 수 있습니다. 집의 시세에서 남아 있는 모기지 금액을 빼주면 현재 집의 자산 가치, Home Equity가 됩니다. 예를 들어서 집의 시세가 50만 달러이고, 모기지가 아직 30만 달러 남아있다면 Home Equity는 20만 달러가 되는 것입니다.

Home Equity를 시세로 나누어 주면 Equity percentage를 구할 수 있는데, 보통 렌더로 부터 HELOC 승인을 받기위해서는 Equity percentage가 15~20% 이상 되어야 합니다. 앞의 예를 다시 가지고 오면 집의 시세가 50만 달러, Home Equity가 20만 달러이면 Equity percentage는 40%가 되기 때문에 HELOC 승인을 무난하게 받을 수 있습니다.

HELOC는 금융 기관에 신청을 하면 되는데, 모기지 대출을 받을 때와 거의 비슷한 정보와 서류를 제공하면 심사 후에 승인을 받게 됩니다. 기회가 되면 HELOC 신청 과정에 대해서도 리뷰를 해보도록 하겠습니다.

 

 

HELOC 사용할 때 확인해야하는 기간

계좌를 만들고 돈을 찾아서 사용할 때 Draw period와 Repayment period 확인해야 합니다.

Draw period는 정해진 한도 내에서 돈을 찾아서 사용하는 기간입니다. 보통 10년 정도이며 렌더와 신용 등급에 따라서 달라지기도 한다고 합니다. 이 기간 동안에는 자유롭게 돈을 찾고 갚을 수 있으며 찾아서 사용하고 있는 돈에 대한 이자만 내면 됩니다.

Repayment Period가 시작이 되면 더 이상 돈을 찾을 수는 없고, 아직 갚지 않은 금액에 대해서 매달 원금과 이자를 갚아야합니다. 상황에 따라서 다르지만 보통 20년 정도로 설정이 됩니다. 다른 대출과 마찬가지로 돈을 갚을 여력이 되고 이자를 감당하기 싫다면 원금을 빠르게 갚을 수도 있습니다.

 

 

HELOC의 장점

집을 담보로 대출을 받기 때문에 신용카드 리볼빙 서비스나 Personal loan에 비해서 이자율이 낮습니다. 돈의 사용처도 제한이 없고, Cash-out Refinance, Home Equity Loan 처럼 돈을 일시불로 받는 것이 아니라 돈을 찾아 쓸 수 있는 계좌를 만드는 것이기 때문에 필요한 만큼만 찾아 쓰고 갚을 수 있습니다. Draw period동안에는 찾아서 사용하고 있는 금액에 대한 이자만 내면 됩니다. 돈을 빨리 갚아버리면 더 이상 이자를 내지 않아도 됩니다.

 

 

HELOC의 단점

HELOC는 변동 이자율 상품이기 때문에 이자율에 따라서 갚아야할 이자가 처음 예상보다 늘어날 수 있습니다. 담보로 잡은 집을 팔게되면 남아있는 Draw preiod, Repayment preiod와 상관없이 사용 중인 금액을 모두 갚아야합니다. 돈을 제때 갚지 못한다면 신용 점수가 깍이게 되고, 심하면 집이 차압 당할 수 있습니다. Repayment preiod가 시작이 되면 매달 원금과 이자를 갚아야하는데 이 금액이 재정적인 부담이 될 수도 있습니다.

 

 

Home Equity를 사용하는 다른 방법

HELOC 이외에도 Home Equity를 이용하는 방법이 있습니다.

 

1. Home Equity Loan

Home equity loan은 집을 담보로 하는 일반 대출입니다. 집의 가치를 담보로 한 번에 현금을 받게되고, 정해진 기간동안 매달 원금과 이자를 갚아나가는 방식입니다. HELOC와는 다르게 고정 이율입니다. 따라서 낮은 고정 이자율을 받을 자격이 된다면 사용할 수 있는 방법입니다. Home equity loan과 HELOC는 기존의 모기지 이율이 이미 낮아서 refinance 시에 이득이 없는 경우에 기존의 모기지는 그대로 놔두고 필요한 금액만큼만 현재 이율로 대출받아서 사용하면 됩니다.

 

2. Cash-Out Refinance

Cash-out refinance는 현재 모기지로 갚아야 할 돈보다 더 큰 금액을 새로 대출받아서 기존의 모기지를 갚아버리고 남는 금액을 현금으로 받아서 사용하는 방법입니다. 예를 들어 기존 모기지에 30만 달러 갚을 돈이 남아 있는데, 50만 달러로 새로운 모기지 대출을 신청합니다. 새로 만든 50만 달러 모기지로 첫번째 모기지를 갚아버리고 남는 20만 달러를 현금으로 받아서 사용하는 것입니다. Cash-out refinance는 지금 가지고 있는 모기지보다 더 큰 금액을 대출 받아야하지만 refinance를 통해서 이자율을 많이 낮춰서 이자 부담을 줄일 수 있는 상황에서 사용하면 됩니다.

 

 

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지금까지 HELOC과 Home Equity를 사용하는 몇 가지 방법에 대하여 알아보았습니다. HELOC에 대해서 간단히 요약하자면 집의 자산 가치 (Home Equity)를 담보로해서 기간제 신용 계좌/마이너스 통장 계좌를 여는 것이라고 설명할 수 있을 것 같습니다.