미국 주택 구매 시 에스크로(Escrow)의 역할은 무엇일까?

집을 사기 위해서 모기지 대툴을 신청하고나서 처음 접하게 된 용어 중에 하나가 에스크로우(Escrow)였습니다. 용어도 낯선데 적지 않은 금액을 미리 에스크로우 계좌에 넣어놔야한다고 해서 또 한번 당황했었던 기억이 있습니다. 다시는 저렇게 당황하는 일이 없도록, 에스크로우는 무엇이며 어떤 방식으로 사용이 되는지 간단히 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 에스크로우 (Escrow)의 사전적 정의

사전에 나오는 정의를 보면 에스크로우는 '거래의 안전성을 확보하기 위해 판매자와 구매자 사이에 신뢰할 만한 중립적인 제삼자가 개임하여 금전이나 물품을 거애의 조건이 만족할 때까지 임시로 보관하는 서비스'라고 합니다.

 

부동산 거래의 측면에서 보면 에스크로우 계좌는 아래와 같이 두 가지 종류가 있습니다. 

 

2. 부동산 거래 중

첫 번째는 집을 거래하는 과정에서 바이어가 오퍼를 제시할 때 지불하는 계약금 (Earnest money)를 보관하는 목적으로 사용하는 계좌입니다. 보통 바이어의 잘못으로 계약이 취소가 되면 셀러가 계약금을 가지게 되고, 거래가 성사가 된다면 계약금은 다운 페이먼트에 포함이 됩니다. 거래가 종료되는 시점까지 제삼자가 보관을 함으로써 바이어와 셀러에게 발생할지 모르는 피해는 막는 역할을 합니다. 

 

3. 모기지 대출 시

두 번째는 재산세 (Property Tax)와 집 보험 (Home Owner's Insurance)을 관리 하기 위해서 모기지 대출 과정에서 만드는 계좌입니다. 지역에 따라 다를 수는 있지만 클로징을 할때 보통 3개월에서 4개월치의 제산세와 집 보험금을 에스크로 계좌에 적립을 하게 됩니다. Loan Estimate의 두 번째 페이지 Other Costs에 이것에 대한 설명이 나와있습니다. 
또한 매달 모기지를 납부하고 받는 모기지 스테이트먼트 (Mortgage Statement)를 보면 월 납부금은 원금 (Principal), 이자 (Interest), 에스크로우 (Escrow)로 구성되어 있는 알수 있습니다. 여기서 에스크로우 항목이 바로 재산세와 집 보험을 위해서 에스크로우 계좌에 적립을 하는 금액을 의미합니다.

이렇게 에스크로우 계좌에 적립된 금액으로 재산세와 집 보험금을 처리하게 됩니다. 만약 모아놓은 돈이 예상보다 많았다면  에스크로우 리펀드 (Escrow refund)라는 이름으로 돈을 돌려받게 됩니다. 반대로 적립금이 부족했다면 그만큼 더 지불을 해야하는데, 일시불로 지불하거나 일정 기간 동안 에스크로우를 더 내는 방식을 선택할 수 있습니다. 이것은 재산세를 이전 년도의 자료를 바탕으로 렌더 (Lender)가 예상을 하게 되는데 집의 가치가 변동되면서 재산세의 변화가 예상과 다를 경우에 발생을 합니다.

집을 사고 매달 모기지를 내면서 보게되는 에스크로우 계좌는 두 번째 계좌를 말하는 것입니다.  

 

4. 에스크로우의 장단점

모기지를 내야하는 입장에서 에스크로우 계좌의 장단점을 생각해보면 다음과 같습니다.

 

장점 - 일단 매달 부과되는 금액을 납부하는 것으로 모기지 대출, 재산세, 집 보험 납부를 한번에 처리할 수 있습니다. 그리고 세금과 보험료를 납부해야하는 시기에 한 번에 목돈을 사용할 필요가 없고, 연체를 걱정할 필요도 없습니다.

단점 - 다만 고정의 금리 모기지의 경우에 원금과 이자 금액은 항상 일정하지만, 재산세와 집 보험이 매년 달라질 수 있어서 해마다 월 납부금이 차이가 생기는 것은 단점이 될 수 있습니다.

 

세금과 보험료를 직접 내고 싶다면 꼭 에스크로우 계좌를 만들어야하는 것은 아니지만 에스크로우 계좌를 안만드는 경우에 렌더는 리스크 관리 차원에서 약간의 페널티를 부과하는 경우가 있다고 합니다.